Vrijeme je da ljudi shvate da ulaganje u zajedničke dijelove zgrade povećava i vrijednost njihovog stana

Novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, koji je stupio na snagu 1. siječnja 2025., donosi važne promjene u upravljanju stambenim zgradama: uvodi OIB za zajednice suvlasnika, obvezni registar zgrada i upravitelja, jasnija pravila o kućnom redu, balkonima i postavljanju klima uređaja, te novi režim za kratkoročni najam. Zakon propisuje i višu minimalnu pričuvu od 0,36 eura po četvornom metru, a cilj mu je potaknuti sustavno održavanje zgrada i odgovornost suvlasnika. O novostima su u emisiji »Špica s Macanom« s voditeljem Krešimirom Macanom razgovarali Tomislav Jukić, ravnatelj Uprave za stambenu politiku pri Ministarstvu graditeljstva i Tin Bašić s platforme zgradonacelnik.hr.

Zabrane i benefiti

Što sve donosi novi kućni red - i je li on uopće nov? Na što se odnosi regulacija postavljanja elemenata na pročeljima, posebno famoznih klima uređaja? Kako će stanarima pomoći OIB, odnosno pravna osobnost zgrada, i hoće li novi režim za kratkoročni najam utjecati na cijene nekretnina i najma? Trebaju li se građani pribojavati strogih kazni za kršenje zakona i tko će ih kontrolirati? Ta je praktična pitanja, važna za sve suvlasnike stambenih zgrada, svojim gostima postavio voditelj emisije Krešimir Macan.

- Zakon je stupio na snagu 1. siječnja ove godine i odmah su u prvi plan isplivale zabrane - ograničenja vezana uz postavljanje klima uređaja te zatvaranje balkona, iako je zatvaranje balkona bilo ilegalno i prije, rekao je Tomislav Jukić.

Na to se Tin Bašić nadovezao kako je to »prije bilo pitanje opće kulture, a ne propisa i zakona - nažalost«. Jukić je pritom podsjetio da je kratkoročni najam na početku godine »odnio svu pažnju«, iako zakon donosi i niz drugih važnih promjena koje tek dolaze do izražaja u provedbi.

- U ovoj fazi provedbe zakona dolazimo polako i do benefita. Trenutno je najaktualnije pitanje registar zgrada i dobivanje OIB-a za svaku zajednicu suvlasnika. To je dosta velika promjena i već kasnimo »debelo« za Europom, a puno će nam pomoći u sudskim i upravnim postupcima.

Prošli tjedan su izašli u javno savjetovanje programi uređenja pročelja i programi ugradnje dizala. Do sljedeće godine očekuje se da krene javni poziv i provedba. Što se tiče evaluacije, ne provodi se toliko često, ali mislim da je ovaj zakon toliko bitan da bismo to stvarno trebali provesti i vidjeti koje stvari možemo unaprijediti u primjeni ovog zakona, smatra Jukić.

Tino Bašić misli da bi evaluacija trebala doći na red tek za godinu ili dvije godine te pojašnjava da sada to nema smisla jer trideset godina Hrvatska nije imala zakon koji uređuje život u zgradama.

- Imali smo Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, kako mnogi kažu, Ustavni zakon, koji je stupio na snagu u 1997. godine. Imali smo neku Uredbu o održavanju zgrada koja je bila takva kakva je od 1997. godine i bili su neki zakoni koji su ponegdje spominjali predstavnika, suvlasnika, zgrade… Na primjer, Zakon o energetskoj učinkovitosti ili Zakon o gradnji, uglavnom nešto »sitno« i sporadično. Sad smo prvi put dobili zakon koji regulira odnose unutar zgrade, kaže Bašić.

(Ne)savjesni stanari

Tomislav Jukić smatra da u novom zakonu nema ničega revolucionarnog što bi ljude iznenadilo.

- Ali to je taj novi dio, da se mogu skupiti potpisi na razini zgrade i da taj susjed koji uporno krši kućni red ili ima stalno tulume, plati nešto u pričuvu. Za hitne popravke nije potrebno sakupljati potpise, za nužne popravke potrebna je trećina potpisa, većina se odluka donosi natpolovičnom većinom, a za nekoliko odluka, kao što je kratkoročni najam, izbor predstavnika suvlasnika koji nije iz zgrade ili za najam soba, potrebna je dvotrećinska većina. I najviše, 80 posto potpisa, potrebno je prikupiti za investicijska ulaganja u zgradu, a takvih je investicija u pravilu malo. Za lift je, primjerice, propisano da je potrebno prikupiti 50 posto potpisa jer smo svjesni da je ih je 80 posto gotovo nemoguće prikupiti, objasnio je Jukić.

Tomislav Jukić,
ravnatelj Uprave za provedbu stambene politike pri Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine 

Bašić je nadodao da je još uvijek ostala obveza traženja 100 posto potpisa u slučaju kada imaš legaliziran stan na primjerice 65 kvadrata, a u vlasničkom listu ti stoji 45 kvadrata.

- I ako bi želio tih 65 kvadrata upisati u vlasnički list, treba ti 100 posto potpisa. To je i dalje tako ostalo jer se mijenjaju suvlasnički omjeri. Vidjet ćemo sada kako će to funkcionirati u praksi jer rijetko koja zgrada u državi može skupiti 100 potpisa, uvjeren je Bašić.

Ravnatelj Uprave za provedbu stambene politike Tomislav Jukić generalnim problemom na razini Hrvatske smatra činjenicu da nitko ne shvaća kako su stanovi privatno vlasništvo i da bi ih trebali održavati.

- Čini mi se da, kada je privatiziran ogroman stambeni fond u 1990-ima, ljudi koji su kupili te stanove za iznimno niske iznose nisu nikad shvatili da je to njihovo vlasništvo, te da to vrijedi jako puno. Danas stan u centru Zagreba ili Splita vrijedi više od 5.000 eura po »kvadratu«. I sad, ako imaš stan tolike vrijednosti, ne razumijem da je puno plaćati pričuvu euro po »kvadratu«. Taj dio priče mi nikad nije sasvim jasan. Osobito ako je stan u starijoj zgradi i stvarno je treba održavati. To je bio glavni razlog da se taj zakon donese, da se zgrade stvarno počnu održavati kako treba.

Imali smo potrese u Zagrebu i na Banovini u kojima realno nije trebala stradati niti jedna osoba. Nije to ta magnituda da ljudi ginu od tih potresa. Ljudi su ginuli, sreća da je bio lockdown u Zagrebu pa da nisu te štete i ljudski životi mogli biti veći, podsjeća Jukić. Bašić se na to nadovezao tvrdnjom da nitko ne smije taknuti nosivi zid bez odobrenja.

Prema Jukićevim riječima to je vrijedilo i prije donošenja ovog Zakona, samo što ljudi, ističe, toga nisu bili svjesni.

- Netko je živio kat iznad i uopće ga nije bilo briga što mu ispod netko miče zid. Sada, kada smo doživjeli potres, mislim da su ljudi postali svjesni da to nije novost iz ovog zakona, to je već postojalo, samo se sada probudila svijest u ljudima, zaključuje.

Puno prigovora

Novim je zakonom podignuta minimalna pričuva na 36 euro centa po četvornom metru. Za stan od 60 kvadrata to znači 22 eura mjesečno i postavlja se pitanje je li to dovoljno. Jukić misli da, ako se radi o novogradnji, dovoljan je iznos. No, ako je zgrada starija, to realno nije dovoljno. Bašić pak tvrdi da će uvijek biti umirovljenika koji može ili koji ne može platiti taj iznos.

- Glupo je generalizirati, ali možda ljudi koji su dobili, naslijedili društveno vlasništvo ili privatno vlasništvo, platili ga realno »kiki-riki«, ne shvaćaju vrijednost toga stana i njegovu obavezu. Najveći problem je što se ljudi pozivaju na Ustav RH i kažu - vlasništvo je nepovredivo, ali nitko ne stavi zarez, već točku. A Ustav dalje kaže da vlasništvo obvezuje. Naravno, ne smiješ taknuti sve što je zajedničko, bilo kakve zajedničke vertikale i ne smiješ taknuti nosivi zid, poručuje Bašić.

On je podatak da 90 posto Hrvata živi u vlastitoj nekretnini, ocijenio paradoksom svih paradoksa.

- To je isto kao kod tržišta nekretnina - pada prodaja, pada transakcija i cijena raste. Dakle, svi smo vlasnici stanova, jesmo li ih dobili, kupili ili naslijedili, odgovornost je ista.

- Najveća promjena ovog zakona je što se o zgradama napokon počelo razgovarati u javnom prostoru. Počelo se o zgradama pričati kao o objektima, kao investiciji, kao vlasništvu, kao obvezi, kao životu, tvrdi Bašić. Tomislav Jukić naglašava da stanari moraju dati suglasnost na prenamjenu stana i za kratkoročni najam, iako to službeno nije prenamjena.

- Imamo poseban postupak prenamjene stana koji se može prenamijeniti u poslovni prostor. To je, međutim, zakonsko rješenje koje nitko ne voli koristiti jer se onda cijene struje i plina izračunavaju po drugoj, skupljoj tarifi. Što se tiče smještaja više osoba, imali smo sivu zonu gdje se u stambenu zgradu, jedan stan useljavalo i do 10 osoba, i to stan koji za to uopće nije namijenjen. Zbog toga pati cijela zgrada, pate svi drugi suvlasnici radi tog jednog stana. Shvatili smo da moramo to ograničiti jer i ti ljudi koji žive u tim stanovima ne žive u ljudskim uvjetima, to nije human život.

Nama se taj kratkoročni najam pojavio kao problem tijekom izrade zakona. Dobili smo jako puno primjedbi ljudi koji su rekli da ne mogu više živjeti u zgradama radi kratkoročnog najma. Split je bio žarište problema, ali dobivali smo mailove iz Zagreba, i iz Zadra... Najčešći su prigovori bili što ti ljudi kasno rade check-in pa buče po hodnicima. U starim zgradama se to jako čuje, tako da je nemoguće spavati. Bilo je svakakvih situacija. Išli smo u takvim slučajevima s dvotrećinskom suglasnosti, s tim da i neposredni susjedi, koji ipak najviše pate, moraju dati suglasnost. S druge strane bune se ljudi koji su od toga živjeli, i to vrlo dobro živjeli, tako da sada imamo možda i tisuću prijedloga za ocjenu ustavnosti i čekamo što će Ustavni sud reći na tu temu, pojasnio je Jukić.

Važni registri

Što se pak tiče registra zgrada, Jukić smatra da će u jednom trenutku sigurno doći do toga jer je poslovna ideja da zajednica suvlasnika, ako će biti u nekom registru, mora dobiti OIB.

- Taj set podataka će se, nadam se, koristiti kasnije u popisu stanovništva kako bi smanjili te troškove. Mislim da bi ovaj popis iz 2021. trebao biti zadnji popis stanovništva u Hrvatskoj jer bi ubuduće Ministarstvo financija iz svih tih registara trebalo povući podatke koji će se u aktualnom trenutku osvježavati, a jedan od tih podataka će biti i registar zgrada, pojasnio je. Bašić se nadovezao da je to dužnost upravitelja koji prvo mora sebe i ugovor koji ima s konkretnom zgradom, staviti u registar upravitelja.

- Registar upravitelja je zapravo jedna od dobrih stvari ovog zakona, jer ćemo prvi put u Hrvatskoj imati popis ljudi koji upravljaju zgradama. Zadnji je podatak da imamo 180 upravitelja. Zgrade koje još uvijek imaju nesređene katastarsko-zemljišno-knjižne brojeve, moraju se upisivati ručno. Bitno je da će se zgrade registrirati, znači zajednice suvlasnika će se registrirati, a upravitelji su ti koji moraju unositi te podatke. Bilo bi odlično, i pozivam sve suvlasnike i predstavnike, da upraviteljima pomognu što više mogu sa skicama i podacima koji nedostaju. Upravitelji će to napraviti, ali će to upravitelji i naplatiti, podsjeća Bašić.

Tin Bašić, savjetnik s platforme zgradonacelnik.hr

Jukić dodaje da ima upravitelja koji to praktično već naplaćuju.

- Treba pogledati i ugovor s upraviteljima jer su razlike ogromne. Općenito, odnos zgrade i upravitelja je ugovorni odnos. Ono o čemu treba voditi računa je da upravitelj zgrade bude onaj koji to radi kvalitetno u maniri dobrog gospodara. Ako netko uzme 2.000 eura za unijeti podatke u registar zajednica suvlasnika, a ne radi se o Mamutici, mislim da je uzeo dosta velik novac za taj posao, tako da i predstavnik suvlasnika to treba popratiti, poručuje Jukić, koji smatra da je ovaj zakon donio nekoliko ključnih stvari:

- Mislim da su ljudi shvatili kako su zajednički dijelovi zgrade naše vlasništvo i da se svaki euro uložen u zajednički dio zgrade višestruko odrazi na povećanju vrijednosti stana u kojem živimo.

Što se tiče OIB-a, mislim da je to odlična stvar. Praktički sve europske države članice Europske unije imaju to riješeno na sličan. Time će se ubrzati postupke, olakšati i državi sufinanciranje nekih projekata jer više ne potpisujemo ugovore sa stotinama vlasnika, nego sa zajednicom suvlasnika. Požurio bih suvlasnike da pogledaju jesu li ishodili sve potrebno jer će se svi budući natječaji za sufinanciranje države vezivati isključivo to. Rok za unošenje svih podataka u registar suvlasnika je 1. siječanj 2026., a trenutno imam podatak da je do sada jedan posto zajednica suvlasnika dobilo OIB.

Tin Bašić je na kraju imao i poruku za sve ljude koji žive u višestambenim zgradama: »U kućnom redu prva rečenica mora biti ‘pozdraviti susjeda i pitaj ga kako je’. To otvara vrata.«